Credito d’imposta ZES per gli immobili: tutti i chiarimenti

L’agevolazione del Credito d’imposta beni strumentali nel Mezzogiorno – nelle aree SISMA – nelle Zone Economiche Speciali (ZES), tradizionalmente, riguarda macchinari, attrezzature, impianti (voci B.II.2 e B.II.3 dell'attivo dello stato patrimoniale) strumentali nuovi nell’ambito di un progetto di investimento iniziale, ossia

• creazione di un nuovo stabilimento,
• ampliamento della capacità di uno stabilimento esistente,
• diversificazione della produzione di uno stabilimento per ottenere prodotti mai fabbricati precedentemente
• e cambiamento fondamentale del processo produttivo complessivo di uno stabilimento esistente,
• ovvero, per le grandi imprese localizzate nelle aree di cui all’art. 107, par. 3, lett. c), del TFUE, investimenti a favore di una nuova attività economica.

Ai fini del Credito d’imposta ZES ex articolo 5 del D.L. 91/2017 è previsto un beneficio sino al 45% anche per gli investimenti in immobili strumentali. Tale estensione dell’ambito oggettivo di agevolabilità opererà anche con riferimento al Credito d’imposta Zone Logistiche Semplificate (ZLS), dopo l’entrata in vigore del DPCM istitutivo delle singole ZLS.

Più in dettaglio, l'articolo 57, comma 1, lettera b), numero 4) del D.L. 77/2021, in vigore dal 1° giugno 2021, ha esteso il Credito di imposta ZES all'acquisto di immobili strumentali: «In relazione agli investimenti effettuati nelle ZES, il credito d'imposta di cui all'articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, è commisurato alla quota del costo complessivo dei beni acquisiti entro il 31 dicembre 2022 nel limite massimo, per ciascun progetto di investimento, di 100 milioni di euro. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui al medesimo articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. Il credito d'imposta è esteso all'acquisto di immobili strumentali agli investimenti.».

In tale contesto si è inserito successivamente il D.L. 36/2022, in vigore dal 1° maggio 2022. In particolare, nell’articolo 37 del Decreto “Disposizioni in materia di ZES e ZLS”, è riportato tra l’altro che “Il credito di imposta è esteso all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti”.

Pertanto, secondo Agenzia delle Entrate (si vedano, in particolare, la risposta 332 dello scorso 21 giugno e risposta 519 del 18 ottobre), alla luce delle sopra illustrate modifiche normative:

• il Credito di imposta ZES spetta per l'acquisto di terreni e per l'acquisizione, per la realizzazione ovvero l'ampliamento di immobili strumentali per gli investimenti effettuati a partire dal 1° maggio 2022;
• viceversa, per gli investimenti effettuati dal 1° giugno 2021 sino al 30 aprile 2022, il medesimo credito di imposta spetta esclusivamente per l'acquisto di immobili.

Secondo quanto indicato dalla citata risposta 519/2022 di Agenzia delle Entrate, fermo restando che le spese per l'acquisto delle aree edificabili non sono agevolabili se antecedenti al 1° maggio 2022, sono invece agevolabili i lavori di realizzazione dell'immobile eseguiti successivamente al 1° maggio 2022, ancorché la data "generale" di inizio dei lavori complessivi sia antecedente ossia, nel caso oggetto di interpello, il 21 febbraio 2022. Ai fini della determinazione del "momento di effettuazione", rilevante ai fini della spettanza dell’incentivo, l'imputazione degli investimenti al periodo di vigenza dell'agevolazione segue le regole generali della competenza previste dall'articolo 109, commi 1 e 2, del TUIR. In particolare, nell'ipotesi in cui l'investimento nei beni in questione sia realizzato mediante un contratto di appalto a terzi, in base ai predetti criteri di competenza di cui all'articolo 109 del TUIR, i relativi costi si considerano sostenuti dal committente alla data di ultimazione della prestazione ovvero, in caso di stati di avanzamento lavori, alla data in cui l'opera o porzione di essa, risulta verificata ed accettata dal committente: in quest'ultima ipotesi, sono agevolabili i corrispettivi liquidati nel periodo agevolato in base allo stato di avanzamento lavori (SAL), indipendentemente dalla durata infrannuale o ultrannuale del contratto. Sarà onere del beneficiario conservare tutta la documentazione idonea a dimostrare quali lavori sono stati effettuati a partire dal 1° maggio 2022 che, pertanto, risultano agevolabili.

Ad ogni buon conto, preme ricordare che, come da ultimo indicato nelle Istruzioni allegate al  Provvedimento del 30 giugno 2022 di Agenzia delle Entrate, il Credito d’imposta ZES spetta per investimenti avviati e realizzati successivamente alla data di entrata in vigore del DPCM istitutivo della Zona economica speciale e sino al 31 dicembre 2022 (salva un’eventuale ed auspicata proroga con la prossima Legge di Bilancio), per gli investimenti effettuati nelle ZES.

Inoltre, Agenzia delle Entrate nell’ambito della citata risposta 519 ritiene che la stipula del contratto di sale & lease-back non sia assimilabile ad una vera e propria cessione dell'immobile. Di conseguenza, la medesima operazione non rappresenta una causa di decadenza dall'agevolazione relativa alle ZES a norma dell'articolo 1, comma 105, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 relativo al Credito SUD ed applicabile anche al Credito d’imposta ZES.

Allo stato attuale, non risulta invece chiarito in via ufficiale se ed in che termini debba essere rispettato anche per gli immobili agevolabili con il Credito d’imposta ZES, il requisito della novità dell’investimento previsto dalla disciplina del Credito d’imposta SUD, a cui il legislatore rinvia: “Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui al medesimo articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. Si auspica un tempestivo chiarimento in tal senso.

Infine, come specificato nella precedente risposta di Agenzia delle Entrate n. 332 pubblicata il 21 giugno, sulla possibilità di beneficiare del credito di imposta in argomento per l'acquisto di immobili strumentali all'interno delle aree ZES tra imprese tra le quali intercorre un rapporto di controllo e/o di collegamento ai sensi dell'articolo 2359 del Codice Civile, Agenzia delle Entrate si è espressa negativamente: «L'agevolazione di cui al comma 2 è concessa nel rispetto di tutte le condizioni previste dal Regolamento (UE) n. 651/2014 della Commissione del 17 giugno 2014, e in particolare di quanto disposto dall'articolo 14». Il citato articolo 14, rubricato "Aiuti a finalità regionale agli investimenti", stabilisce che «Nel caso dell'acquisizione di attivi di uno stabilimento ai sensi dell'articolo 2, punto 49 o punto 51, sono presi in considerazione esclusivamente i costi di acquisto di attivi da terzi che non hanno relazioni con l'acquirente.». Pertanto, in relazione alla fattispecie rappresentata in istanza, tenuto conto che le quote di partecipazione della società cedente e della società cessionaria sono detenute dai medesimi soci, si ritiene che l'investimento descritto in istanza non sia ammissibile al credito di imposta ZES.

Al di là dell’eleggibilità degli immobili, il Credito d’imposta ZES consente altresì di agevolare impianti, macchinari, attrezzature. Si ricorda che, come confermato anche da Agenzia delle Entrate con la citata risposta 332/2022, in relazione ai medesimi investimenti (che non si configurino come fabbricati e costruzioni), è possibile cumulare il Credito d’imposta ZES ed il Credito d’imposta per investimenti in beni strumentali - 4.0 e non - applicabile alla generalità delle imprese, a condizione che tale cumulo non porti al superamento del costo sostenuto per l'investimento.

Come indicato, ai sensi dell’articolo 5 del D.L. 91/2017, al credito di imposta ZES “Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui al medesimo articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208.”, norma quest'ultima istitutiva del credito di imposta per investimenti nel Mezzogiorno. Detta norma, al comma 102, prevede che “Il credito d'imposta è cumulabile con aiuti de minimis e con altri aiuti di Stato che abbiano ad oggetto i medesimi costi ammessi al beneficio, a condizione che tale cumulo non porti al superamento dell'intensità o dell'importo di aiuto più elevati consentiti dalle pertinenti discipline europee di riferimento.” Sul tema della cumulabilità del credito di imposta in beni strumentali nuovi, si osserva che, come disposto dall'ultimo periodo del comma 1059 della legge di bilancio 2021, il credito d'imposta 4.0 “è cumulabile con altre agevolazioni che abbiano ad oggetto i medesimi costi, a condizione che tale cumulo, tenuto conto anche della non concorrenza alla formazione del reddito e della base imponibile dell'imposta regionale sulle attività produttive..., non porti al superamento del costo sostenuto”. Pertanto, alla luce di quanto illustrato sopra sulle regole di cumulabilità delle due misure agevolative, tenuto conto che la disciplina del Credito di imposta per investimenti nel Mezzogiorno - applicabile anche agli investimenti nelle ZES - prevede la cumulabilità, a determinate condizioni, di tale beneficio con altri aiuti di Stato, non escludendo espressamente la possibilità di cumulo con misure di carattere generale, qual è il Credito di imposta per investimenti in beni strumentali nuovi, si ritiene che, in relazione ai medesimi investimenti, sia possibile cumulare i due benefici, a condizione che tale cumulo non porti al superamento del costo sostenuto per l'investimento.